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　　“完成房屋过户手续收楼才发现业主改建楼道。”“因为卖方业主不能垫资赎契而耽误买方孩子入读对应的小学。”“‘满五唯一’的房子到底是指省内还是市内的范围”……二手房买卖流程复杂，各个环节环环相扣，涉及的主体多，买方、卖方、中介方，各方都需谨慎。记者从广州市房地产中介协会了解到，去年二手房交易中，不少环节都出现了意想不到的“坑”。

　　垫资方“缩沙”拒赎契 卖方拒认违约成被告

　　去年，钟先生通过某中介公司介绍购买了杨先生位于越秀区的一套学位房，双方约定成交价为380万元。经双方协商，钟先生与杨先生于3月10日签订房屋买卖合同，约定房款支付方式为：定金20万元于签约当天支付；首付款132万元由钟先生取得同意贷款通知书之日起7日内支付至银行资金存管账户；按揭贷款228万元则通过银行贷款方式支付。因钟先生急于为小孩办理入学手续，而房屋处于抵押状态，故双方在合同约定，自签约之日起10日内杨先生需与第三方机构办理赎楼手续，或自行还清抵押贷款。

　　4月7日，杨先生经过与原贷款银行初步沟通，约定提前还款扣款时间为4月15日。其后，杨先生将情况告知垫资公司，请其在4月14日将垫资的款项汇入扣款账号。4月13日，垫资公司在做汇款前的最后一次审核工作，发现杨先生除银行贷款外，还有20万元私人借贷未曾还清。垫资公司认为杨先生未如实告知其债务情况，垫资存在风险，故不再愿意为杨先生办理垫资赎契。由于垫资公司的临时“缩沙”，杨先生在短期内无法筹集提前赎契的资金，导致一直未能按合同约定办理注销抵押登记。房屋过户手续因为杨先生不能垫资赎契而一再耽搁，导致钟先生小孩无法入读该房屋的对口小学，钟先生需要另行解决孩子入学问题而产生额外的费用支出。在双方协商无果的情况下，钟先生向法院提起诉讼。

　　分析：一审法院认为，钟先生与杨先生签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法成立并生效。杨先生至今不按合同约定为案涉房屋办理提前还贷涂销抵押的手续，构成根本违约，钟先生有权行使合同解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，杨先生收取钟先生的20万元定金属于房款的一部分，在合同解除后应予以退回；同时因违约杨先生须向钟先生支付违约金20万元。

　　广州市房地产中介协会法律顾问、广东华宪润科律师事务所律师孙琳提醒，上述案例中的合同相对人为买卖双方，除不可抗力外的原因导致违约的，是需要承担相应的违约责任，请买卖双方在订立合同时，充分考虑受第三方影响的各种情况，避免出现违约情形。

　　业主改建占楼道，买家存担忧

　　2022年，刘先生夫妇想购置一套三房的物业，于是刘先生到中介公司的门店找房子。经纪人小陈带着刘先生乘坐电梯到李先生出售的房屋实地看房。小陈拿出房屋的平面图向刘先生介绍，房子原是两房一厅，前段时间业主翻新房子，把两房隔成小三房，房屋位置在楼层的角落。刘先生觉得房子格局比较符合自己三房的需求。

　　签订《存量房买卖合同》时，卖方李先生表示该出售房屋的房产证原件放在抵押银行，提供不了原件，仅有不动产权证的信息页的复印件。于是刘太太通过李先生提供的《广州市不动产登记查册表》，核对了房产基本信息，便在查册表签名确认。中介公司根据《广州市不动产登记查册表》的建筑面积等信息，完成填写《房屋买卖合同》，双方完成签约，刘太太向李先生支付5万元定金，并向中介公司支付全额中介服务费。

　　一个月后，刘太太与李先生完成房屋过户手续。收楼当天，刘先生与刘太太走楼梯上楼，发现原业主把门口外移到公共楼道，并围了一部分的公共面积自用，扩大了厨房、厕所位置。刘先生担心该部分面积将来需拆除，会影响房屋的内部格局，要求李先生作出书面承诺，若日后城管等执法部门要求拆除，李先生需向刘太太作出5万元的经济赔偿。李先生不同意，并表示房屋以现状出售，合同约定的房屋出售面积按查册表登记的合法面积登记，其在交易过程中并未存在隐瞒欺诈行为。刘太太认为中介公司经纪人小陈未尽告知义务，遂要求中介公司承担责任。

　　分析：李先生的房屋占用的地方是楼层的公共走廊，属于公共地方。公共地方是属于公众或者全体业主所有的，公共地方是不容许个人侵占的，所以侵占公共地方是违法的。

　　孙琳提醒消费者：二手房存在改建、违建的情况较为常见，特别是刚经过全屋装修或改建后居住有一段年限的，中介或购房人均难以通过肉眼判断房屋是否存在改建和违建的情况。故建议中介公司在接受出售方委托放盘时，主动询问出售方房屋的使用情况，并制定《房屋状况说明书》，在向购房人介绍出售房屋时如实告知房屋状况。购房人在看房时可向物业公司或同层邻居询问出售房屋的使用情况。在签约前，主动询问出售方房屋是否存在改建的情况，并要求其具体说明改建的地方。签约时，衡量交易房屋可能存在的交易风险，减少交易纠纷，避免经济损失。

　　唯一物业免个税

　　唯一是省内还是市内？

　　2022年7月，买方罗某通过某中介公司介绍，看中了卖方叶某的房屋。签约当天，叶某要求出售价格为实收价格，税费由买方承担。罗某询问经纪人刘某，若合同约定买方付税，其需承担多少税费？刘某询问业主方，该房屋是否为其家庭省内唯一物业。叶某表示是唯一物业。刘某向买卖双方介绍，“交易房屋已满五年，且是卖方唯一物业，故本次交易仅需支付买方契税”。罗某在确定只需支付买方契税后，同意合同约定为买方付税，买卖双方签订《房屋买卖合同》。

　　一个月后，罗某取得银行贷款通知书，刘某为双方预约到不动产登记中心办理房屋过户手续，并陪同交易双方到不动产登记窗口办理手续。当税务部门工作人员询问叶某，家庭成员里面有没有在广东省内购有物业。叶某表示没有。税务部门工作人员在核税时，发现叶某配偶在省内其他城市有套房产，故向叶某表示交易房屋非省内唯一物业，需支付个人所得税。

　　叶某感到意外，立即打电话向其太太了解情况，叶太太表示自己在三年前经亲戚介绍，确实在老家买了一套物业。罗某不同意支付突然产生的出售方个人所得税，表示签约当天三方确认，卖方承诺是唯一物业，而且经纪人也说了只需要支付买方契税，自己才同意合同约定买方付税的，个税的产生是卖方隐瞒信息，经纪人未尽调查核实导致的，卖方及中介公司都应该承担责任。卖方表示合同约定买方付税，应由买方承担房屋交易产生的所有税费。双方各执一词，当天最终无法完成过户手续。最后，经中介公司的多次沟通，买卖双方同意共同承担个人所得税的费用，最终房屋顺利过户。

　　分析：根据个人所得税现行政策规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这里提到的“唯一”，首先需要明确它指的是“在同一省、自治区、直辖市范围内”的唯一住房。其次是家庭成员（包括配偶及未成年子女）里的唯一住房。案例中，卖方叶某在交易前未提前了解配偶的房产情况，导致中介方及买方误以为房屋交易税费不存在个税，从而引起纠纷。

　　孙琳提醒消费者，二手房交易税费核算，不仅仅依据交易物业的成交价格、房屋面积，还会受物业的权属来源、交易当事人的家庭房屋套数等因素影响。建议消费者在买卖房屋前，选择专业、可靠的中介机构提供中介服务，或到税务窗口咨询最新的税费政策。签订合同时，除了明确约定付税方及付税方式，更应列明本次房屋交易产生的税费种类及税率，以及若因一方故意隐瞒（或未全面告知房屋交易信息），以及遇到税费政策调整产生的新的税费，应如何处理的补救措施。